Bons Plan: Acheter un Appartement au Portugal ...

Publié le 19 Janvier 2019

EDIT 2023: BIEN ENTENDU les tarifs/démarches donné(e)s sur mes articles sont ont pu changer depuis leur publication, comme plusieurs autres choses depuis d'ailleurs, vérifier les tarifs/conditions au moment où vous lisez les articles ... je les ai écris pour décrire NOTRE parcours au fur et à mesure de notre installation !

Comme d'habitude dans cette rubrique "bons plans" je vais vous parler de NOTRE expérience, qui ne sera bien entendu pas une généralité mais, puisque nous venons d'y passer je me suis dit qu'un petit article explicatif serait le bienvenu ...

Tout d'abord il y a une chose très importante à savoir (et que nous ne savions pas au début de nos recherches fin septembre) c'est qu'au Portugal, la plupart des biens sont en vente dans plusieurs agences en même temps et/ou que les agences se "refilent le bébé" comme on dit en Belgique sur un simple coup de téléphone donc mise à part certains biens qui seront en exclusivité dans une agence spécifique qui ne les partagera pas avec ses collègues ... vous risquez de visiter le même appartement avec 2 voir 3 agents immobiliers sans le savoir car parfois d'une agence à l'autre les photos et même le prix sont différents si le site n'est pas mis à jour et/ou prévenu de la modification de prix et les adresses exactes n'étant pas indiquées vous pourriez vous retrouver devant la même façade que la veille (ça nous est arrivé 3x avec le même appart loll) c'est une perte de temps pour vous comme pour eux !

Il est important aussi de bien choisir la localisation en fonction de ce que vous voulez faire avec cet appartement: y vivre donc vous devrez regarder si les alentours vous conviennent / le louer à l'année à des portugais qui travaillent donc ont peut être besoin d'une nationale ou autoroute proche ou à des francophones qui viennent s'installer et voudront probablement être proche des quartiers animés et/ou des plages si il y en a (ce qui fera considérablement augmenter le budget) OU le faire passer en locations saisonnières ce qui rapporte plus mais demande également bcp d'investissement personnel, de disponibilité et de normes bien précises dans ces 3 cas les besoins seront donc tous différents

C'est pourquoi je vous conseille dans un premier temps de

- chercher par vous même sur les sites de petites annonces comme Custo Justo dans la rubrique "immobilier"

- visionner un site regroupant les annonces de plusieurs agences et particuliers comme Idealista

Histoire de déjà faire une pré-sélection de ce que vous cherchez et d'avoir une idée de ce que vous pourrez trouver selon la localisation, l'aménagement, la surface, les commodités, le budget maximum etc ...

Sur ces 2 sites vous pourrez obtenir les annonces en français mais je vous conseille de les lire en portugais si vous le comprenez (ce qui n'est pas compliqué avec un peu d'entrainement) car les traductions soit parfois hasardeuses :-p

- regardez également les sites d'agences réputées comme Remax, Era, Century 21, Advance etc ... ou des moins connues comme Tartaruga, Homelusa et bien d'autres, qui sont normalement plus régulièrement mis à jour que les 2 sites cités au dessus

Vous pouvez bien entendu faire des visites seul si vous vous adressez à des particuliers mais pour cela il faudra maîtriser un minimum le portugais si ce n'est pas le cas je ne peux que vous encourager à faire vos présélections et à vous adresser à UN SEUL agent immobilier qui se chargera de trouver le bien de vos rêves dans son agence ou une autre, vous éviterez ainsi les doublons décrits plus haut

Si vous hésitez entre plusieurs biens, demandez des contre visites et à TOUT bien vérifier: portes, fenêtres et châssis, volets, parquet, salle de bain, armoires encastrées etc ... et ce même, surtout j'aurais tendance à dire, si le bien est encore habité et meublé, car derrière un meuble peut se cacher une trace d'humidité ou une énorme fissure donc si vous avez le moindre doute demandez à le bouger ou à regarder derrière, ça peut paraître intrusif surtout si les propriétaires/locataires sont présents mais dites vous que dans quelques semaines c'est VOUS qui devrez vivre dedans ou le louer !

Pensez également à demander précisément et PAR ECRIT auprès de l'agence un listing complet de ce qui part et reste dans l'appartement, et si possible au plus tard lors de la signature du compromis de vente car les choses sont rapides au Portugal, nous avons convenu d'une offre début novembre, signé le compris de vente quelques jours plus tard et le 27 nous étions chez le notaire ! Le achats/ventes se règlent en général dans les 30 jours maximum ici ...

Entre () depuis l'achat de notre maison en 2015, et puisque nous sommes passés par la même agence, il y a eu une petite nouveauté: lors de la signature de l'offre de vente acceptée par le propriétaire on nous a demandé de verser la somme de 2000€ sur le compte de l'agence et ce afin de bloquer le bien et de ne pas organiser d'autres visites en attendant la signature du compromis de vente, cette somme est bien entendu rendue si finalement 1 des 2 parties ne signe pas ne vous inquiétez pas c'est juste une sécurité au cas où un autre visiteur voudrait proposer 5000€ de plus que vous surtout si vous avez bien négocié ;-)

Certains biens sont vendus meublés d'autres vides mais même dans ce dernier cas il se peut qu'un truc tout simple comme le chauffe eau par exemple soit enlevé par les propriétaires alors que ce n'était pas prévu à la base ... je vous parle de ça en particulier parce que ça nous est arrivé bien entendu, lors de la contre visite nous avions clairement demandé ce qui partait dans la cuisine et l'appartement en général, réponse: frigo et machine à laver dans la cuisine et miroir dans la petite salle de bain (oui je sais ça parait bizarre mais c'est comme ça !) à part ça aucun meuble ne restait, résultat après la signature de l'acte notarié nous sommes allés à l'appartement et avons constaté que non seulement le chauffe eau avait disparu mais qu'ils avaient laissé un salon en simili cuir dont 2 des fauteuils étaient légèrement déchirés par contre le miroir était resté aussi lolll et bien entendu nous n'avions pas demandé de listing de ce qui partait !!

Pour le salon nous n'avons rien dit mais par contre pour le chauffe eau nous avons insisté auprès de l'agence qui a fait un geste commercial en faisant installer un neuf quelques jours après donc ne baissez pas les bras et ne vous laissez pas berner car normalement une fois l'acte de vente signé, vous ne pouvez plus rien faire ni réclamer ... selon les conseils de notre notaire (auprès de laquelle j'avais demandé des renseignement suite à la disparition du chauffe eau) vous devriez même faire une visite du bien juste AVANT d'aller à l'étude et ce afin de vérifier que tout est bien en ordre, nous ne comptons plus acheter mais comme ça vous le saurez si vous sautez le pas ;-)

Je résume donc les différentes étapes:

1/ sélectionner les visites et n'hésitez pas à en faire une bonne quantité pour avoir un vrai coup de coeur, ne vous découragez pas et ne prenez pas un bien qui ne vous convient pas sous prétexte que vous en avez marre des visites surtout que la suite va très vite, il ne faut pas attendre 3 à 4 mois comme en Belgique ...

2/ demandez un ou 2 contre visites, vérifiez vraiment chaque détails (l'épouse du propriétaire qui dort dans une chambre n'est pas une excuse surtout si le rdv a été fixé et convenu entre les 2 parties !) ainsi que le montant des charges si c'est un appartement et de l'IMI (impôt foncier)

3/ réclamez un listing des éléments qui restent et qui partent / prévoyez une vérification AVANT la signature de l'acte notarial

4/ acceptation de l'offre par les 2 parties, là encore, avant de vous mettre d'accord, n'hésitez pas à marchander en baissant de 5 ou 10.000€ (voir plus selon le prix d'origine) car tout le monde sait que les propriétaires gonflent les prix en espérant trouver le pigeon idéal qui paiera sans marchander loll

5/ versement d'un acompte après le compromis de vente (le montant dépend du fait que vous soyez obligés de faire un prêt ou pas) ensuite demande d'un chèque certifié à la banque la veille de la signature de l'acte

Certains agences vont vous suggérer un notaire, si vous en avez un, n'hésitez pas à l'imposer car personne ne peut décider à votre place et tant qu'à faire autant payer celui que vous connaissez et qui vous a peut-être déjà renseigné qu'un pur inconnu (qui est habitué à travailler avec l'agence et leur donne sans doute une commission ;-) )

Une fois toutes ces étapes faites, vous aurez rdv chez le notaire pour la signature de l'acte, si vous ne connaissez pas le portugais il devra y avoir un traducteur reconnu par le notaire et notifié sur l'acte d'achat qui vous lira et expliquera les différents détails, quant aux différents documents nécessaires pour la vente c'est soit le notaire soit l'agence qui s'en occupera ... vous aurez besoin de votre carte d'identité et numéro NIF, pensez également à demander les relevés de compteurs et à exprimer le souhait de ne pas faire fermer les compteurs sous peine de devoir payer une ré-ouverture (EDF) pouvant atteindre + de 150€

Il ne vous restera plus qu'à payer les frais de notaire ainsi que les frais de documents demandés par l'agence et les impôts locaux et timbres mais rassurez vous tout cela est bien moins cher qu'en Belgique ;-)

Vous voilà donc PROPRIETAIRE félicitations !!!

Vous devez maintenant aller chez EDP fournir vos coordonnées et choisir la formule correspondant à vos besoins, pour débuter le contrat ils enverront un vérificateur qui se chargera de dire si l'installation est conforme, coût de l'opération 60€ (selon les régions peut-être) et certificat valable 5 ans, passez ensuite chez le fournisseur d'eau pour les même démarches mais chez eux pas de vérification nécessaire ... vous devrez également bien entendu faire assurer votre nouveau bien, pour les murs seuls si vous comptez louer + le contenu si vous allez l'habiter, idem pour le syndic et les charges de copropriétés qui sont à payer par le propriétaire, vous devrez leur fournir vos coordonnées ainsi que le contrat d'assurance multi-risques (certains syndic en proposent une et vous conseillent par facilité de la prendre chez eux pour éviter les litiges entre compagnie en cas de soucis mais je pense qu'ils sont un rien plus chers, à vérifier avec une simulation)

Si vous voulez y vivre, vous n'avez plus qu'à trouver des bras pour le déménagement, et comme souvent tout est monté en pièces détachées par les ascenseurs ou les escaliers qui sont bien larges, prenez des bras jeunes et vigoureux lolll si par contre vous comptez le mettre en location comme nous, prenez d'abord le temps de vous renseigner sur le prix des locations dans le quartier où vous avez acheté histoire de vous aligner sur la moyenne et de permettre également aux portugais de le louer (mais ça c'est mon avis perso) et de rentabiliser votre achat évidemment, ensuite vous avez 2 solutions:

- soit faire des photos, publier une annonce sur FB dans des groupes du Portugal et/ou spécialisés dans l'immobilier et les locations, sur Custo Justo etc ... et dans ce cas, vous devrez organiser vous même les visites en ayant quelques connaissances en portugais OU préciser que vous ne désirez louer qu'à des personnes parlant le français (ce qui je trouve la fout mal dans un pays qui nous a accueilli !) sans parler du contrat de location qu'il vous faudra rédiger en portugais ou trouver un modèle sur internet mais les lois ne sont pas pareilles au Portugal qu'en France ou en Belgique bref, ça vous prendra du temps avant de trouver un locataire je pense

- soit passer par une agence immobilière qui s'occupe aussi des locations car toutes ne le font pas et là, ça ira beaucoup plus vite puisque notre appartement a été loué en même pas 8 jours soit à peine 3 semaines après son achat !! Certes l'opération à un coût, l'agence vous demande +- 175% du loyer mais vous aurez aussi des garanties à savoir que la personne qui signe le bail a des revenus suffisants pour payer le loyer demandé mais aussi 1 mois de caution et qu'elle a un aval ayant les mêmes conditions et qui prendra à sa charge le loyer si le locataire ne paie pas ... l'agence s'occupe également de la rédaction du bail (dans notre cas nous avons loué à une infirmière et sa soeur avocate donc elle a fait modifier le bail pour qu'il soit parfaitement conforme à la loi et protège les 2 parties), la lecture avec traduction puis la signature se déroulent dans leurs locaux et en fin de bail (qui peut être de 1 an / 2 ans ou même 5 selon l'accord passé avec les locataires) ils vérifient que le bien est rendu dans l'état où il a été loué .... par manque de temps parce que nous devions rentrer en Belgique pour les fêtes, nous avons donc opté pour cette solution, mais également pour avoir une idée du déroulement des choses pour une prochaine location et avoir un bail conforme ;-)

Une fois le bail signé vous devrez soit vous rendre aux finances de votre région soit enregistrer votre bail sur le site internet des finances, c'est très simple à faire il suffit d'entrer vos coordonnées, numéro NIF et le prix du loyer ainsi que les coordonnées des locataires, cette méthode vous permet également d'imprimer les reçus des locations etc mais ça je n'ai pas encore testé vu que nos locataires ne sont entrées dans l'appartement que début janvier...

Voilà pour notre dernière aventure en cours au Portugal, si vous avez des questions n'hésitez pas à me les poser ici ou sur ma page FB, si je sais j'y répondrai avec plaisir au cas où j'aurais oublié un détail dans l'article ... cet appartement nous l'avons choisi pour nos vieux jours, quand nous ne saurons plus entretenir la grande maison de 200m² et le jardin de 1350m² de plus, nous voulions nous rapprocher d'une grande ville et de ses facilités mais pour l'instant notre petit village à 20km de Figueira da Foz nous convient parfaitement !